Hàng loạt vụ tranh chấp ở các tòa
nhà hiện đại nhất nhì Hà Nội như Keangnam, Golden Westlake, Sky City... bùng nổ
vừa qua được các luật sư tổng kết: tầng hầm là nơi xảy ra nhiều vụ tranh cãi nhất.
Tại cuộc hội thảo về
tranh chấp nhà chung cư tổ chức cuối tuần qua, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch
Công ty Luật Basico nhấn mạnh, mâu thuẫn lớn nhất hiện nay là tranh chấp về quyền
sở hữu tầng hầm nhà chung cư. Ông Đức cho rằng, trường hợp nhà cho thuê, thì
đương nhiên, tầng hầm thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Còn nếu chủ đầu tư bán
nhà, tầng hầm để xe phải thuộc về người mua.
Luật sư Đức nhận định,
về phía chủ đầu tư, không ai lại bỏ vốn rất lớn vào tầng hầm để nuôi hy vọng
thu hồi vốn sau vài chục năm thông qua việc nhặt nhạnh từng đồng tiền trông giữ
xe. Chủ đầu tư phải phân bổ toàn bộ chi phí xây dựng chung cư, trong đó có phần
tầng hầm để xe vào diện tích căn hộ. Do đó, bán hết phần diện tích nhà, thì
không có lý do gì để giữ lại tầng hầm.
"Nếu chủ đầu
tư cứ cố tình giành quyền sở hữu tầng hầm cho riêng mình, thì đó là một sự gian
lận, lừa dối khách hàng, vi phạm cả pháp luật và đạo lý", ông Đức thẳng thắn.
Vừa qua, hàng loạt
các tranh chấp, mâu thuẫn ở chung cư liên tục xảy ra ở Hà Nội. Đình đám nhất phải
kể đến mâu thuẫn về phí dịch vụ ở tòa nhà cao nhất Việt Nam, Keangnam Landmark
Tower. Sự việc diễn ra từ hồi tháng 6/2011 đến nay vẫn chưa có tiếng nói chung
giữa cư dân và chủ đầu tư. Tiếp đến là mâu thuẫn diện tích chung riêng ở Sky
City, chung cư Định Công...
Luật sư Quách Thành
Lực lý giải, nguyên nhân nảy sinh mâu thuẫn chủ yếu là hệ thống văn bản pháp luật
liên quan đến nhà chung cư còn chậm chưa bắt kịp thực tế. Đa số các tranh chấp
đều xảy ra với các hợp đồng ký kết trước thời điểm có Luật Nhà ở. Mô hình chung
cư kiểu mới được ra đời vào những năm 2000, tuy nhiên, 5 năm sau, Luật Nhà ở mới
ban hành và mãi tận tháng 5/2008 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư mới có.
Tháng 2 năm 2009, Bộ Xây dựng mới ban hành Thông tư 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng
mua bán căn hộ trong nhà chung cư.
Theo ông Lực, Luật
Nhà ở dù đã liệt kê các phần được coi là phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy
đủ. Quy chế quản lý nhà chung cư năm 2008 phần lớn cũng chỉ nhắc lại quy định của
Luật Nhà ở. Thông tư 01 đưa ra mẫu của Hợp đồng mua bán và mẫu của Quy định về
quản lý sử dụng, trong đó yêu cầu ghi mức phí bằng con số cứng nhắc lại là một
điều khó áp dụng trên thực tế.
"Sự phát triển
của nhà chung cư, văn bản quá nhiều vừa thừa lại vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn
gây khó khăn khi áp dụng giải quyết các tranh chấp", ông Lực nói.
Luật sư Bùi Quang
Hưng -Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự bổ sung, luật chưa đầy đủ, chủ đầu tư
các dự án bất động sản có cơ hội “vượt rào” các quy định để xử ép khách hàng.
Là bên soạn thảo hợp đồng, chủ đầu tư thường quy định các yếu tố bất lợi cho
bên mua như trì hoãn lập ban quản trị, không tuân thủ diện tích chung riêng.
Người mua nhà không
nắm rõ pháp luật hoặc không đọc kỹ hợp đồng mua nhà chung cư; hoặc chấp nhận những
rủi ro khi tham gia vào kinh doanh bất động sản. Đa số người mua đều cho rằng
việc mua được một căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư sẽ là cơ hội để họ mua được
nhà với giá rẻ và dễ dàng bán lại để kiếm lời.
"Do vậy, họ chấp
nhận đầu tư vào bất động sản cho dù họ đang ở vị trí yếu thế trong hợp đồng và
có nguy cơ phải đối mặt rủi ro và phải chịu thiệt hại lớn", ông Hưng chia
sẻ.
Đồng quan điểm
trên, luật sư Trần Vũ Hải đề xuất, cần ban hành một luật chung cư để phát triển
đô thị Việt Nam. Pháp luật có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch
liên quan đến chung cư, như Bộ Luật dân sự, Bộ Luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở,
Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất
đai, Luật Bảo về quyền lợi người tiêu dùng... "Nhưng những văn bản này chưa
đủ để giải quyết vấn đề chung cư, đặc biệt chung cư mang tính thương mại",
ông Hải nói.
Theo đó, ông Hải nhấn
mạnh, Luật Chung cư cần ra đời để quy định điều kiện khởi công một dự án, tiền
góp vốn. Thêm vào đó, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua
ngân hàng. Cụ thể, chủ đầu tư phải mở tài khoản duy nhất tại một ngân hàng cho
mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng.
"Việc giám sát
sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng, theo nguyên tắc chủ đầu tư phải
công khai khi triển khai bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng
và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này", ông Hải nói.
Nguồn : http://landtoday.net