Hàng loạt vụ tranh chấp ở các tòa nhà hiện đại nhất nhì Hà Nội như Keangnam, Golden Westlake, Sky City... bùng nổ vừa qua được các luật sư tổng kết: tầng hầm là nơi xảy ra nhiều vụ tranh cãi nhất.

Tại cuộc hội thảo về tranh chấp nhà chung cư tổ chức cuối tuần qua, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico nhấn mạnh, mâu thuẫn lớn nhất hiện nay là tranh chấp về quyền sở hữu tầng hầm nhà chung cư. Ông Đức cho rằng, trường hợp nhà cho thuê, thì đương nhiên, tầng hầm thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Còn nếu chủ đầu tư bán nhà, tầng hầm để xe phải thuộc về người mua.

Luật sư Đức nhận định, về phía chủ đầu tư, không ai lại bỏ vốn rất lớn vào tầng hầm để nuôi hy vọng thu hồi vốn sau vài chục năm thông qua việc nhặt nhạnh từng đồng tiền trông giữ xe. Chủ đầu tư phải phân bổ toàn bộ chi phí xây dựng chung cư, trong đó có phần tầng hầm để xe vào diện tích căn hộ. Do đó, bán hết phần diện tích nhà, thì không có lý do gì để giữ lại tầng hầm.
 
"Nếu chủ đầu tư cứ cố tình giành quyền sở hữu tầng hầm cho riêng mình, thì đó là một sự gian lận, lừa dối khách hàng, vi phạm cả pháp luật và đạo lý", ông Đức thẳng thắn.

Vừa qua, hàng loạt các tranh chấp, mâu thuẫn ở chung cư liên tục xảy ra ở Hà Nội. Đình đám nhất phải kể đến mâu thuẫn về phí dịch vụ ở tòa nhà cao nhất Việt Nam, Keangnam Landmark Tower. Sự việc diễn ra từ hồi tháng 6/2011 đến nay vẫn chưa có tiếng nói chung giữa cư dân và chủ đầu tư. Tiếp đến là mâu thuẫn diện tích chung riêng ở Sky City, chung cư Định Công...

Luật sư Quách Thành Lực lý giải, nguyên nhân nảy sinh mâu thuẫn chủ yếu là hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến nhà chung cư còn chậm chưa bắt kịp thực tế. Đa số các tranh chấp đều xảy ra với các hợp đồng ký kết trước thời điểm có Luật Nhà ở. Mô hình chung cư kiểu mới được ra đời vào những năm 2000, tuy nhiên, 5 năm sau, Luật Nhà ở mới ban hành và mãi tận tháng 5/2008 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư mới có. Tháng 2 năm 2009, Bộ Xây dựng mới ban hành Thông tư 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư.

Theo ông Lực, Luật Nhà ở dù đã liệt kê các phần được coi là phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy đủ. Quy chế quản lý nhà chung cư năm 2008 phần lớn cũng chỉ nhắc lại quy định của Luật Nhà ở. Thông tư 01 đưa ra mẫu của Hợp đồng mua bán và mẫu của Quy định về quản lý sử dụng, trong đó yêu cầu ghi mức phí bằng con số cứng nhắc lại là một điều khó áp dụng trên thực tế.

"Sự phát triển của nhà chung cư, văn bản quá nhiều vừa thừa lại vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn gây khó khăn khi áp dụng giải quyết các tranh chấp", ông Lực nói.

Luật sư Bùi Quang Hưng -Văn phòng Luật sư BQH và Cộng sự bổ sung, luật chưa đầy đủ, chủ đầu tư các dự án bất động sản có cơ hội “vượt rào” các quy định để xử ép khách hàng. Là bên soạn thảo hợp đồng, chủ đầu tư thường quy định các yếu tố bất lợi cho bên mua như trì hoãn lập ban quản trị, không tuân thủ diện tích chung riêng.

Người mua nhà không nắm rõ pháp luật hoặc không đọc kỹ hợp đồng mua nhà chung cư; hoặc chấp nhận những rủi ro khi tham gia vào kinh doanh bất động sản. Đa số người mua đều cho rằng việc mua được một căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư sẽ là cơ hội để họ mua được nhà với giá rẻ và dễ dàng bán lại để kiếm lời.
 
"Do vậy, họ chấp nhận đầu tư vào bất động sản cho dù họ đang ở vị trí yếu thế trong hợp đồng và có nguy cơ phải đối mặt rủi ro và phải chịu thiệt hại lớn", ông Hưng chia sẻ.

Đồng quan điểm trên, luật sư Trần Vũ Hải đề xuất, cần ban hành một luật chung cư để phát triển đô thị Việt Nam. Pháp luật có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư, như Bộ Luật dân sự, Bộ Luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo về quyền lợi người tiêu dùng... "Nhưng những văn bản này chưa đủ để giải quyết vấn đề chung cư, đặc biệt chung cư mang tính thương mại", ông Hải nói.

Theo đó, ông Hải nhấn mạnh, Luật Chung cư cần ra đời để quy định điều kiện khởi công một dự án, tiền góp vốn. Thêm vào đó, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Cụ thể, chủ đầu tư phải mở tài khoản duy nhất tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng.
 
"Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng, theo nguyên tắc chủ đầu tư phải công khai khi triển khai bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này", ông Hải nói.

Nguồn : http://landtoday.net