Nghiên cứu trao đổi

Mua bán nhà đất trao tay: Rủi ro trăm bề

đăng 18:33, 13 thg 2, 2012 bởi Nguyễn Đăng Phương

Đến khi bị kiện ra tòa và có nguy cơ mất trắng mảnh đất đã mua, gia đình anh Phan Hữu Thắng (ở quận Hoàng Mai, Hà Nội) mới ngậm ngùi cay đắng: giá như anh chị “tỉnh táo” hơn trong giao dịch…

Hầu tòa vì giấy tờ không hợp pháp

Sau hơn 10 năm tích cóp bằng đồng lương công chức nhà nước ít ỏi, vợ chồng anh Thắng mới mua được mảnh đất hơn 40m2 tại quận Hoàng Mai, Hà Nội. Đó là thời điểm bất động sản ở Hà Nội đang đóng băng nên giá rất “bèo”. Mảnh đất anh chị mua được là đất thổ cư của một dòng họ lớn trong làng. Đất đã có sổ đỏ nhưng vì “sơ suất” gia chủ đã làm thất lạc, chỉ còn lại bản phô tô có chứng thực. Xác minh qua tổ dân phố, chính quyền địa phương, biết đất không có tranh chấp, anh chị mới quyết định mua. Khi mua, người đứng ra bán là ông bố và anh con trưởng của dòng họ. Khi ấy, tạm thời anh chị cũng chỉ làm giấy mua bán viết tay. Hai bên cam kết sau khi anh chị trả nốt số tiền đất còn lại (50 triệu đồng), bên bán sẽ làm thủ tục tách thửa, sang tên sổ đỏ cho vợ chồng anh chị.

Thời gian cứ trôi đi, 5 năm sau, cả hai ông bà chủ bán đất cho chị đều qua đời thì gia đình họ phát sinh mâu thuẫn. Chả là khi mất, ông bà không để lại di chúc nên 6 anh em nảy sinh tranh giành đất đai. Vì vậy họ quyết định đưa nhau ra Tòa kiện đòi chia thừa kế. Tất nhiên, anh Thắng cũng bị đưa vào vụ án với tư cách người quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Lúc này, anh Thắng mới ân hận khi biết chắc mình sẽ nhận phần thua bởi lẽ giấy tờ nhà đất của anh là viết tay, người bán chỉ có ông bố và anh con trưởng mà không có sự đồng ý của những người còn lại trong gia đình. Trong khi đất mà anh chị mua thuộc khối di sản thừa kế cần phải chia đều cho cả 6 người con.

Và 1001…rắc rối

Không phải hầu tòa như vợ chồng anh Thắng nhưng chị Nguyễn Thị Minh ở Mỹ Đình cũng “dở khóc dở cười” vì giấy tờ nhà đất trao tay.

Trước đây, chị Minh có hộ khẩu ở Thường Tín, nhưng vì mua được mảnh đất ở Mỹ Đình nên cả nhà chị về đây sinh sống. Vừa rồi, do đứa con gái đầu chuẩn bị vào lớp một nên chị phải làm thủ tục chuyển khẩu từ Thường Tín về Mỹ Đình. Tuy nhiên, khi đi làm thủ tục vì không có sổ đỏ chứng minh nên Công an yêu cầu chị phải có xác nhận của công chứng để chứng minh đất này chị được chuyển nhượng hợp pháp, và có xác nhận của UBND cấp xã về chuyện đất không có tranh chấp. Tuy nhiên, khi ra công chứng thì chị bị từ chối do đất nhà chị chưa được cấp sổ đỏ và không có đủ giấy tờ theo quy định.

Như vậy, rõ ràng đất là của mình, đã sống trên đó cả chục năm, có đăng ký tạm trú hẳn hoi mà cuối cùng chị Minh vẫn không làm được thủ tục chuyển khẩu cho con. Cuối cùng chị phải chấp nhận cho con học trái tuyến giống như một người “vãng lai”.

Cảnh báo không bao giờ là muộn

Câu chuyện của vợ chồng anh Thắng, chị Minh không phải là hy hữu khi mà hiện nay, hình thức mua bán nhà đất viết tay vẫn rất phổ biến trong dân. Người thì không hiểu biết, người thì chủ quan, người khác lại hiểu rõ mua bán viết tay là không hợp pháp nhưng vì nhiều lý do vẫn chấp nhận.

Theo một công chứng viên, thì nguyên nhân của tranh chấp từ giấy tờ mua bán trao tay chủ yếu là vì lợi ích. Khi người ta mua, giá trị nhà đất không đáng kể, tuy nhiên qua thời gian lại tăng theo cấp số nhân. Từ đó mới nảy sinh những mâu thuẫn trong gia đình, dòng họ. Người mua nếu chưa hoàn tất thủ tục có thể bị kiện trực tiếp hoặc bị đưa vào với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Chưa kể những phiền lụy khác.

Còn theo Luật sư Nguyễn Thị Minh Châu, Trưởng Văn phòng luật sư Bảo Châu và cộng sự thì trong trường hợp bị kiện, người mua có khả năng mất trắng. Bởi lẽ, mua bán trao tay khi ra Tòa sẽ không được chấp nhận là hình thức mua bán hợp pháp. Do đó, sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu, mà theo quy định của BLDS “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”. Nếu trả lại nhà, đất thì trong bất cứ trường hợp nào thiệt thòi cũng thuộc về người mua.

Từ những bài học nhãn tiền về việc mua bán trao tay, Luật sư Châu khuyến cáo, không nên mạo hiểm với những loại nhà đất giấy tờ không rõ ràng, và khi đã quyết mua thì cần nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng, sang tên, vì nếu lần lữa, rất có thể sẽ bị kiện ra tòa và nguy cơ thua kiện rất cao.

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

(Điều 137 BLDS)

Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hóa thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản

đăng 08:18, 29 thg 11, 2011 bởi Nguyễn Đăng Phương   [ đã cập nhật 07:45, 14 thg 5, 2016 ]

Một trong những vấn đề quan trọng khi nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta chính là phải xác định được đúng bản chất của hoạt động đăng ký bất động sản để có phương pháp điều chỉnh phù hợp, đồng thời cần phải đánh giá được tính minh bạch của thông tin về bất động sản để từ đó đề xuất các giải pháp giúp thị trường bất động sản vận hành an toàn, công khai. 

1. Bản chất của đăng ký bất động sản

1.1. Bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất

Một trong các vấn đề hiện còn có nhiều ý kiến tranh luận giữa các chuyên gia pháp lý, các nhà hoạch định chính sách là bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, (i) loại quan điểm thứ nhất cho rằng, quyền năng của người sử dụng đất có từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), (ii) loại quan điểm thứ hai cho rằng, quyền năng của người sử dụng đất có từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định giao đất, cho thuê đất và người sử dụng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua việc chỉnh lý hồ sơ địa chính. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Người sử dụng đất để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, theo chúng tôi, đất đai tuy thuộc sở hữu toàn dân và quyền sử dụng đất của người dân là quyền “phái sinh”, nhưng để có thể hiểu rõ bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất, chúng ta cần gắn hoạt động đăng ký với từng loại thị trường quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Theo đó, đối với thị trường sơ cấp (quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất) thì việc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức một văn bản hành chính đã làm “phát sinh” quyền của người sử dụng đất và người sử dụng đất nếu có nhu cầu thực hiện các giao dịch (ví dụ: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp...) thì tiến hành đăng ký để quyền sử dụng đất có đủ điều kiện tham gia thị trường thứ cấp. Đối với thị trường thứ cấp (quan hệ giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau) thì quyền sử dụng đất chuyển cho bên nhận chuyển quyền từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, còn việc đăng ký biến động về sử dụng đất (chỉnh lý biến động) chỉ nhằm ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân với nhau và giúp công khai hoáquyền của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất với người thứ ba. 

Thực tiễn thời gian qua cho thấy, chính những quy định chưa hợp lý về giá trị pháp lý của hoạt động đăng ký các giao dịch về bất động sản (xuất phát từ sự nhìn nhận chưa khách quan về bản chất của hành vi đăng ký bất động sản) là một trong những nguyên nhân dẫn đến bất ổn trong các giao dịch dân sự. Nhiều hợp đồng, giao dịch về bất động sản bị Tòa án có thẩm quyền tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức, trong khi tại thời điểm ký kết hợp đồng, giao dịch, các bên chủ thể hoàn toàn tự nguyện về ý chí và giao dịch có nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. 

1.2. Bản chất của đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Xét về lý luận, quan hệ sở hữu là trung tâm, quyết định các chính sách liên quan đến tài sản. Do vậy, nếu đã khẳng định “chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”[1] thì Nhà nước cần có quan điểm, cách thức điều chỉnh việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất một cách phù hợp.

Theo quy định hiện hành, có 4 loại tài sản gắn liền với đất được đăng ký sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đó là: (i) nhà ở, (ii) công trình kiến trúc khác, (iii) quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng và (iv) vườn cây lâu năm. Theo pháp luật hiện hành thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất kê khai thông tin về tình trạng pháp lý và hiện trạng vật lý của tài sản, sau đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi nhận thông tin đó trên Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, nếu không được ghi nhận sở hữu trên Giấy chứng nhận thì chủ sở hữu nhà ở không có đủ điều kiện để xác lập, thực hiện các giao dịch về nhà ở[2]. Điều này cho thấy sự thiếu thống nhất giữa điều kiện xác lập, thực hiện giao dịch với nguyên tắc đăng ký “theo yêu cầu” (tự nguyện) đã được khẳng định trong Luật Nhà ở và các văn bản có liên quan. Trong khi đó, khi có một trong các căn cứ làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp thì chủ sở hữu đương nhiên có quyền định đoạt tài sản của mình. Do vậy, những quy định về thủ tục đăng ký cần phải hướng đến mục tiêu khuyến khích chủ sở hữu thực hiện việc đăng ký, công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản gắn liền với đất, qua đó tạo môi trường thuận lợi, minh bạch để các giao dịch được xác lập, thực hiện.   

Theo chúng tôi, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu và các giao dịch đã được các tổ chức, cá nhân xác lập hợp pháp. Nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải là điều kiện làm phát sinh quyền tài sản, mà đó chính là cách thức để công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản (bao gồm cả quyền sở hữu). Sự ghi nhậncủa Nhà nước được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, không mang tính bắt buộc và không phải là điều kiện để giao dịch có hiệu lực.

Suy cho cùng thì đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được xây dựng dựa trên “nguyên lý” chung là: (i) bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản; (ii) minh bạch hoá tình trạng pháp lý của bất động sản; (iii) đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và công khai; (iv) tăng cường khả năng tham gia thị trường của bất động sản và (v) là cơ chế hữu hiệu để Nhà nước quản lý thị trường bất động.    

2. Nhận xét khái quát về thủ tục đăng ký bất động sản và mức độ công khai hoá tình trạng pháp lý của bất động sản

2.1. Nhận xét khái quát về thủ tục đăng ký bất động sản

a) Việc đăng ký bất động sản có xu hướng bị hành chính hoá, trong khi việc xác lập các quyền, lợi ích hợp pháp đối với bất động sản là quyền dân sự. Với các quy định hiện hành, quyền dân sự của người dân đã bị phụ thuộc vào ý chí nhà nước (thông qua các cơ quan đăng ký) nhiều hơn là các căn cứ luật định. Điều này không chỉ dẫn đến hệ quả thủ tục đăng ký kéo dài, phức tạp mà còn là nguyên nhân dẫn đến các hiện tượng tiêu cực, nhũng nhiễu từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo báo cáo “Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam” của Đại sứ quán Đan Mạch, Thụy Điển và Ngân hàng Thế giới công bố thì tham nhũng trong việc cấp giấy chứng nhận khá phổ biến. Bởi lẽ, quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phức tạp, mất nhiều thời gian đã kích thích người dân sẵn lòng chi thêm tiền cho cán bộ để lấy được giấy chứng nhận nhanh hơn.

b) Do bản chất của đăng ký bất động sản chưa được nhìn nhận, đánh giá đúng nên các quy định về thủ tục đăng ký và vấn đề xác lập, công nhận các quyền liên quan đến bất động sản chưa phù hợp với nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của chủ sở hữu tài sản. Mặt khác, do pháp luật hiện hành chú trọng trước tiên và chủ yếu đến yếu tố quản lý hành chính về bất động sản (ví dụ: giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký hay như chủ sở hữu nhà ở chỉ được thực hiện các giao dịch sau khi được cấp Giấy chứng nhận nên đã hạn chế “khả năng” tham gia các giao dịch của bất động sản trên thị trường, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản và sự phát triển của nền kinh tế[3].

c) Tạo sự chồng chéo, xung đột khi áp dụng các quy định của pháp luật, ví dụ như: Theo quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở thì “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng…” nhưng theo pháp luật đất đai thì “hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại… quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất” (khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).

d) Các quy định về thủ tục đăng ký chưa tạo được hành lang pháp lý để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, an toàn. Do vậy, để  cải cách thành công hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản thì điều kiện quan trọng hàng đầu là phải thay đổi khi phân tích, đánh giá bản chất của đăng ký bất động sản. Nếu vẫn tiếp tục quy trì cơ chế “xin - cho” trong đăng ký bất động sản, thì tất yếu sẽ dẫn đến tình trạng người dân không “mặn mà” với hệ thống đăng ký và hệ quả là mục tiêu “công khai, minh bạch” của thị trường bất động sản sẽ không thể đạt được trên thực tế.

2.2. Mức độ công khai hoá tình trạng pháp lý của bất động sản

Với cơ chế vận hành như hiện nay, hệ thống đăng ký bất động sản của nước ta không đáp ứng được yêu cầu của thị trường bất động sản về mức độ và khả năng công khai hoá tình trạng pháp lý của bất động sản. Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có mức độ minh bạch vào loại thấp nhất thế giới. Chỉ số minh bạch không chỉ đơn thuần phản ánh mức độ tham nhũng, mà còn đề cập đến các vấn đề khác như: thông tin thị trường, hệ thống pháp lý, hiêu lực thực tế của các quy định có liên quan đến các giao dịch BĐS, các tiêu chuẩn và đạo đức hành nghề của các nhà tư vấn, môi giới BĐS… Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì Việt Nam hiện có nhiều vướng mắc trong các quy định về quyền sở hữu, thiếu thông tin thị trường và thiếu các quy định về việc công khai thông tin. Qua nghiên cứu chúng tôi nhận thấy, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng trên là do:

a) Hệ thống đăng ký bất động sản ở nước ta hiện tập trung chủ yếu cho mục tiêu quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực này, chưa trú trọng đến yếu tố công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý để phục vụ thị trường. Do vậy, để hướng đến một thị trường bất động sản có tính minh bạch cao, thì yếu tố tâm lý - pháp lý này cần nhanh chóng thay đổi trong tư duy lập pháp ở nước ta[4].  

b) Hệ thống thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ do không được cập nhật thường xuyên, liên tục và không được lưu giữ đầy đủ qua các giai đoạn phát triển của lịch sử, ví dụ như: theo quy định hiện hành, thì khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch, cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời chỉnh lý hồ sơ địa chính được lưu tại 3 cấp hành chính (tỉnh, huyện và xã), nhưng trên thực tế quy định này gần như không thực hiện được hoặc tại các địa phương, thông tin về bất động sản chủ yếu được lưu giữ chủ yếu dưới dạng bản giấy, chưa được vi tính hoá, nối mạng.

c) Việc tổ chức đăng ký bất động sản và quản lý thông tin về bất động sản phân tán, dẫn đến những khó khăn, tốn kém (về thời gian và kinh phí) cho việc thực hiện đăng ký bất động sản, cũng như lưu giữ, tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Điều này gây bất lợi cho việc xây dựng một thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, đúng pháp luật và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân.

d) Nhà nước vẫn chưa tạo được cơ chế để khuyến khích người dân và các nhà đầu tư có “thói quen” tìm hiểu thông tin về bất động sản một cách “chính thức”. Trong khi đó, có một thực tế là: tuy thị trường bất động sản “đói” thông tin nhưng một bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin “phi chính thức”. Trong khi đó, pháp luật chưa quy định giá trị pháp lý của thông tin về bất động sản được cung cấp bởi cơ quan có thẩm quyền. Tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước, chúng tôi nhận thấy, nếu khẳng định “giá trị chứng cứ” của thông tin do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp, thì tỷ lệ tìm hiểu và mức độ chính xác của thông tin về bất động sản sẽ tăng trên thực tế.

3. Giải pháp cơ bản nhằm đảm bảo cho các quyền về bất động sản được xác lập nhanh chóng, thuận tiện và đảm bảo yếu tố minh bạch

3.1. Cần xác định rõ tính chất của từng loại quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức, cá nhân thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản, để từ đó lựa chọn cách thức, biện pháp tác động phù hợp, cụ thể là: (i) pháp luật đất đai chỉ điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, cá nhân trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; (ii) pháp luật về nhà ở chỉ điều chỉnh quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, cá nhân trong việc thực thi chính sách phát triển, quản lý việc sử dụng về nhà ở; (iii) pháp luật về đăng ký bất động sản điều chỉnh về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các giao dịch liên quan đến bất động sản… Nếu không giải quyết rõ ràng về vấn đề nêu trên thì sẽ dẫn đến những mâu thuẫn, chống chéo và sự bất hợp lý trong quá trình thực thi, vì “nếu pháp luật xa rời đời sống thì pháp luật sẽ “chết trên giấy”, nó không thể trở thành thói quen ứng xử được số đông dân chúng chấp nhận”[5].

 3.2. Đối với đất đai, Nhà nước cần nghiên cứu để có cơ chế bảo vệ quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân dưới góc độ quyền tài sản. Theo đó, bằng các biện pháp dân sự, Nhà nước phải cung cấp các dịch vụ nhằm tạo thuận lợi cho người dân được xác lập, thực hiện và đăng ký để được bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hợp pháp bất động sản. Theo chúng tôi, nếu giải quyết tốt mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất thì sẽ loại bỏ được những bật cập trong việc thực thi chính sách, pháp luật đất đai ở nước ta.

3.3. Cần hiểu rõ bản chất của đăng ký bất động sản không phải là sự kiện pháp lý làm phát sinh quyền sở hữu và các quyền liên quan đến bất động sản (thế chấp, góp vốn, thừa kế…) vì trong mối quan hệ giữa Nhà nước (chủ sở hữu đất đai) với tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì đăng ký bất động sản là sự kiện pháp lý nhằm ghi nhận, công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản.

3.4. Rà soát các quy định pháp luật hiện hành để bãi bỏ những thủ tục rườm rà, thiếu thống nhất, gây khó khăn cho người dân khi tiếp cận với hệ thống  đăng ký. Việc đăng ký bất động sản được thực hiện một cách hiệu quả sẽ góp phần bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho người dân vì chính tính phức tạp của hệ thống đăng ký sẽ gây ra sự không chắc chắn, làm tăng chi phí giao dịch và tạo cơ hội gian lận[6].

3.5. Đơn giản hoá hệ thống thuế và lệ phí đăng ký bất động sản. Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì các bên phải nộp thuế chuyển quyền và lệ phí trước bạ khi đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, do mức thuế và lệ phí trước bạ cao, cộng thêm với giá đất cao nên người mua không “mặn mà” với thủ tục đăng ký để “sang tên đổi chủ”. Chi phí giao dịch cao đã “khuyến khích” giao dịch phi chính thức và sự nhũng nhiễu từ phía cơ quan công quyền. Để khắc phục tình trạng này, đã có 31 nước thực hiện gộp tất cả các loại phí thành một khoản thanh toán và giảm thiểu hợp lý các khoản phải nộp liên quan đến đăng ký bất động sản[7]. Giải pháp này sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy chủ sở hữu bất động sản thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật.

3.6. Hạn chế sự can thiệp trực tiếp của cơ quan công quyền trong quá trình người dân thực hiện các quyền dân sự, trong đó bao gồm cả quyền sở hữu hợp pháp bất động sản. Muốn thực hiện được yêu cầu này, thì pháp luật phải rõ ràng, minh bạch với nguyên tắc xuyên suốt là “đăng ký bất động sản là quyền của người dân và là nghĩa vụ của các cơ quan công quyền”. Sự minh bạch về pháp luật sẽ góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các thủ tục đăng ký bất động sản.

3.7. Khẳng định mục tiêu minh bạch hoá thông tin về bất động sản. Theo đó, việc cung cấp thông tin về bất động sản khi người dân xác lập, thực hiện các giao dịch trên thị trường là một yếu tố quan trọng, tiên quyết mà hệ thống đăng ký bất động sản hướng đến và việc cung cấp thông tin về bất động sản được nhìn nhận như một hoạt động của dịch vụ công vì hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản được đánh giá thông qua khả năng đảm bảo sự vận hành an toàn, minh bạch của thị trường bất động sản.

Nghiên cứu bản chất của đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản có ý nghĩa quan trọng nhằm góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản và thúc đẩy sự vận hành minh bạch của thị trường bất động sản ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.

Nguồn : http://moj.gov.vn

07 vấn đề cảnh báo rủi ro tác nghiệp trong hoạt động công chứng , ngân hàng; 07 khả năng rủi ro khi ký hợp đồng với người được ủy quyền & 07 trường hợp cảnh báo có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không được thế chấp

đăng 08:15, 29 thg 11, 2011 bởi Nguyễn Đăng Phương   [ đã cập nhật 20:09, 29 thg 11, 2011 ]

Hoạt động công chứng gắn liền với hoạt động ngân hàng trong giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng. Trong bài viết này, tác giả sẽ đưa ra một số vấn đề “nóng” cần cảnh báo trong việc thẩm định các hợp đồng tín dụng, công chứng hợp đồng thế chấp tài sản để góp phần phòng ngừa, ngăn chặn các hợp đồng thế chấp tài sản có vi phạm pháp luật dẫn đến gia tăng nợ xấu của các ngân hàng tăng cường an toàn pháp lý trong các giao dịch dân sự, kinh tế.

Theo giới phân tích tài chính, rủi ro ngân hàng tạm chia thành 4 nhóm: rủi ro thị trường (lãi suất, ngoại hối, chứng khoán…); rủi ro tín dụng (người vay vỡ nợ hoặc các sự cố tín dụng khác…); rủi ro thanh khoản (mất khả năng chi trả dẫn đến rút tiền ồ ạt) và rủi ro tác nghiệp.

Trong số 4 nhóm rủi ro nói trên thì nhóm rủi ro tác nghiệp hay còn gọi là rủi ro vận hành rất khó  quản trị vì chúng liên quan trực tiếp đến công nghệ, chuyên môn, kiến thức pháp lý và đạo đức cán bộ ngân hàng.

                Ảnh : Internet

Để hạn chế rủi ro do kiến thức chuyên môn, pháp lý khi ký kết hợp đồng thế chấp tài sản, tác giả xin trình bày một số vấn đề cần đặc biệt chú ý khi  tham gia ký kết loại hợp đồng này.

1/. Vấn đề thứ nhất: Phải chú ý đến thẩm quyền ký hợp đồng tín dụng

Mỗi bên chỉ cần một người đại diện ký hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều trường hợp bên ngân hàng có hai chữ ký (giám đốc và trưởng phòng tín dụng), đồng thời yêu cầu bên vay cũng có hai chữ ký (giám đốc và kế toán trưởng đối với doanh nghiệp hoặc hai vợ chồng đối với cá nhân).

Đối với ngân hàng, ít khi người đại diện theo pháp luật ký hợp đồng tín dụng, mà thường do người được uỷ quyền ký, trong đó không ít trường hợp uỷ quyền cho người thứ ba một cách thường xuyên, liên tục. Phổ biến là trường hợp, người đại diện pháp luật của ngân hàng uỷ quyền cho giám đốc chi nhánh, sau đó giám đốc chi nhánh uỷ quyền lại cho phó giám đốc hoặc trưởng phòng. Ngược lại, để phòng ngừa rủi ro, ngân hàng nên chấp nhận cho bên vay là doanh nghiệp uỷ quyền một cấp cho người thứ hai và thường là có vị trí ngay dưới người uỷ quyền ký hợp đồng tín dụng.

Việc đòi hỏi như trên của ngân hàng là chặt hơn đòi hỏi của pháp luật, nhưng nó có ý nghĩa quan trọng trên thực tế, nhằm hạn chế rủi ro về chủ thể ký hợp đồng tín dụng của bên vay, giúp cho hợp đồng tín dụng an toàn và dễ dàng hơn trong việc thu hồi nợ.

Ngoài ra, đối với cả ngân hàng và bên vay là doanh nghiệp, thì đòi hỏi  phải có sự thông qua của cấp có thẩm quyền đối với các trường hợp khoản tín dụng đạt đến một mức nhất định như:

- Bên vay là doanh nghiệp phải thông qua Hội đồng Thành viên hoặc Chủ sở hữu công ty hoặc HĐQT trong trường hợp giá trị khoản vay hay giá trị tài sản cầm cố, thế chấp “bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính tại thời điểm công bố gần nhất của công ty hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ công ty” (Điều 47, 64 và 108 Luật Doanh nghiệp).

- Đối với ngân hàng, nếu các khoản cho vay có giá trị từ 10% tổng tài sản của ngân hàng trở lên, thì cũng phải thông qua HĐQT hoặc được HĐQT phân cấp, uỷ quyền. Đối với các khoản vay trên 15% vốn tự có của ngân hàng, thì phải được Thủ tướng Chính phủ hoặc Thống đốc NHNN cho phép.

2/. Vấn đề thứ hai: Phải chọn người đại diện hợp pháp để ký hợp đồng

Tại Điều 144 của Bộ Luật dân sự đã quy định về phạm vi đại diện:

“…

5. Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”.

Theo đó, giao dịch theo những trường hợp sau là những giao dịch vi phạm pháp luật:

- D đại diện cho cá nhân hoặc/và tổ chức để ký hợp đồng với chính D;

- D đại diện cho cá nhân hoặc/và tổ chức để ký hợp đồng với D là đại diện cho cá nhân hoặc/và tổ chức.

Ngoài ra, trong thực tế còn xảy ra tình trạng chứng minh thư giả để giả người ký; thay thế người giả để ký hợp đồng (dùng chứng minh thư photo) ; dùng hợp đồng ủy quyền giả để ký hợp đồng; cấp phó ký thay cấp trưởng mà không có quyết định ủy quyền.

3/. Vấn đề thứ ba: Phải xem xét đến 07 khả năng rủi ro khi ký hợp đồng với người được ủy quyền

Trong thực tế, nhiều trường hợp mua bán tài sản được “ngụy trang” dưới hợp đồng ủy quyền cho người được ủy quyền có đầy đủ quyền sở hữu : sử dụng, chiếm hữu, định đoạt. Khi một người được ủy quyền sở hữu nói chung và được ủy quyền thế chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng nói riêng thì sẽ có 07 khả năng rủi ro có thể xảy ra:

- Rủi ro thứ nhất: Khi giá bất động sản tăng lên như tên lửa Triều Tiên hoặc đóng băng, xuống thấp như chứng khoán Việt Nam, một bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên.

- Rủi ro thứ hai: Theo Điều 589 BLDS, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp: “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”.

- Rủi ro thứ ba: Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo Điều 588 BLDS;

- Rủi ro thứ tư: khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án... các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền. Trừ khi đã được chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, về mặt pháp lý bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền về bản chất chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát mãi bất động sản để thanh toán cho khoản nợ với mình.

- Rủi ro thứ năm: trên thực tế, người ủy quyền khi ký hợp đồng ủy quyền vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản nhưng do vi phạm pháp luật nên cơ quan tố tụng đã xác định tài sản này là tang vật của vụ án hoặc là tài sản do phạm tội mà có…nếu ngân hàng cần xử lý tài sản này thì sẽ bị cơ quan tố tụng “toét còi” và nợ xấu… lại trở về với nợ xấu.

- Rủi ro thứ sáu: trên thực tế, khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này.

- Rủi ro thứ bảy: còn có một số trường hợp khác mà nếu bên ủy quyền hoặc/và bên được ủy quyền bội tín thì mỗi bên vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia. Ví dụ: có vụ việc xảy ra khi ký Hợp đồng ủy quyền xong (giao dịch thực chất là mua bán), một thời gian sau. bên ủy quyền có văn bản đề nghị ngân hàng A không nhận thế chấp quyền sử dụng đất của bên được ủy quyền… và tranh chấp xảy ra.

Theo đó, khi ngân hàng gặp phải 1 trong 07 rủi ro trên thì hợp đồng ủy quyền thế chấp tài sản bị vô hiệu và nợ xấu… vẫn chồng nợ xấu.

4/. Vấn đề thứ tư: Phải xem xét đến khả năng rủi ro khi ký hợp đồng thế chấp tài sản không đủ căn cứ xác lập quyền tài sản chung hoặc riêng của vợ chồng

Tại Điều 27 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 đã quy định tài sản chung của vợ chồng:

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thỏa thuận.

Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất.

2. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung.

Theo đó, bên thế chấp tài sản phải chứng minh tài sản là của chung hay của riêng tức là phải chứng minh tình trạng hôn nhân của mình, nếu đã có gia đình thì bắt buộc phải có đủ chữ ký của 02 vợ chồng trong hợp đồng.

Trong trường hợp là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì phải có bản cam kết của người còn lại xác nhận tài sản mang ra giao dịch là tài sản riêng.

Có nhiều tổ chức hành nghề công chứng và ngân hàng lại căn cứ vào Công văn số 2488/BTP-HCTP ngày 26/6/2006 "V/v thực hiện Nghị định số 158/2005/NĐ-CP về đăng ký và quản lý hộ tịch”  để xác nhận tình trạng hôn nhân của những người đã cư trú tại nhiều địa phương khác nhau (kể cả cư trú ở nước ngoài). Nội dung Công văn này đã quy định: “Trong trường hợp một người đã qua nhiều nơi cư trú khác nhau (kể cả thời gian cư trú ở nước ngoài), thì khi đăng ký kết hôn, ngoài việc xác nhận tình trạng hôn nhân của nơi cư trú hiện tại, đương sự phải viết tờ cam kết (không có mẫu riêng) và chịu trách nhiệm về cam kết của mình về tình trạng hôn nhân trong thời gian trước đó.”. Theo quan điểm của tác giả thì nội dung này chỉ áp dụng cho việc làm thủ tục kết hôn với người nước ngoài, không có liên quan đến việc chứng minh tài sản là chung hay riêng, có vợ hay có chồng liên quan đến tài sản đang giao dịch. Đối với trường hợp con người có “nhiều tình sử” này ngân hàng cần phải hết sức thận trọng và phải xác minh đến cùng mới cho thế chấp để vay vì đã có nhiều trường hợp chỉ có người chồng đứng ra thế chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng nhưng đến khi ngân hàng xử lý tài sản  thế chấp thì “xuất hiện” người vợ đòi lại tài sản chung hợp nhất...cuối cùng nợ xấu ...vẫn là nợ xấu.

5/. Vấn đề thứ năm: Phải xem xét đến khả năng rủi ro khi ký hợp đồng thế chấp quyền sở hữu nhà ở

Tại Điều 91 của Luật Nhà ở đã quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

“ 1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”.

Trong thực tế thanh tra ở nhiều địa phương thì trên “Sổ hồng” chỉ ghi diện tích đất sử dụng nhưng không ghi diện tích nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất mà Ngân hàng vẫn thẩm định có nhà ở trên đất và xác định giá trị đảm bảo của căn nhà để cho vay. Giao dịch này là vi phạm Điều 91 của Luật Nhà ở và vi phạm Điểm b, Khoản 2, Nghị định 60/2009/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực Tư pháp.

Có nhiều nhà nghiên cứu cho rằng căn cứ vào Điều 320 của Bộ Luật dân sự năm 2005 (BLDS) thì  vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là:

“…

2. Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.”.

Tại Điều 342 của BLDS quy định về thế chấp tài sản:

“…

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.”.

Cũng theo quan điểm này thì người có tài sản hình thành trong tương lai có quyền mang ra thế chấp để vay vốn tại ngân hàng và nhà ở đã có giấy phép xây dựng, đã xây xong hoàn thiện nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là một loại tài sản hình thành trong tương lai do đó có thể mang ra thế chấp cho ngân hàng để vay vốn.

Nhưng theo quan điểm của tác giả thì phải tuân thủ Điều 91 của Luật Nhà ở vì những căn cứ sau:

- Tại Điều 80 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định nguyên tắc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật:

3- Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau.”.

- Bộ Luật dân sự 2005 được Quốc Hội thông qua ngày 14/6/2005 trong khi đó Luật Nhà ở được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2005, do đó, phải áp dụng Luật Nhà ở.

Sai phạm này đang xảy ra phổ biến, tràn lan do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau:

- Nguyên nhân khách quan: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quá khó khăn, nhiêu khê. Thêm nữa, cán bộ thực thi lại gây phiền hà, sách nhiễu nên người dân “ngại” đến “cửa quan” để xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn đến tình trạng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng phần ghi quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bị bỏ trống mặc dù người dân có giấy phép xây dựng, có nhà ở, hiện đang cư trú, không có tranh chấp… có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

- Nguyên nhân chủ quan là chính quyền các cấp đã buông lỏng quản lý nhà nước về nhà ở, các cơ quan như công chứng, ngân hàng vẫn “công chứng vô tư” và “giải ngân vô tư” vào các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở mặc dù chưa có xác nhận quyền sở hữu nhà.

Hậu quả pháp lý là nếu xảy ra tranh chấp thì phần tài sản thế chấp là nhà ở sẽ bị vô hiệu vì vi phạm Điều 91 của Luật Nhà ở, Ngân hàng sẽ không có cơ sở pháp lý để xử lý tài sản là nhà ở của bên thế chấp.

Giải pháp khắc phục sai phạm trên: Nếu trong giao dịch cứ cứng nhắc nguyên tắc thì với thực trạng hiện tại về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ bị đình trệ các giao dịch mặc dù trên thực tế nhà ở của người mang đi thế chấp là có thực. Để giải quyết thực trạng này cần có kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở để khơi thông các giao dịch về nhà ở. Về mặt thể chế, đã có sự “cơi nới, vượt rào” tại Điều 61 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” đã quy định thế chấp nhà ở như sau:

“…

2. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước.”. Tuy nhiên, chế định này chỉ là một “khe hẹp trong dòng chảy giao dịch”, chưa đủ đáp ứng nhu cầu thực tiễn.

Theo tác giả, cần vận dụng Điều 1 của Luật Nhà ở 2005:

“…Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.”.

Theo đó, trong các hợp đồng thế chấp ta có thể “vận dụng” câu chữ là chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và căn nhà xây trên đất làm nhà kinh doanh, văn phòng, kho chứa hàng, phòng giao dịch…miễn là không phải để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy sẽ không là đối tượng điều chỉnh của Luật Nhà ở.

6/. Vấn đề thứ sáu: Phải xem xét đến khả năng rủi ro khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại Điều 106 của Luật Đất đai đã quy định: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

…”

Theo đó, quyền sử dụng đất chỉ có thể mang ra giao dịch khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, qua thực tế thanh tra, có nhiều trường hợp chỉ có giấy phân lô đất tái định cư đã cho thế chấp vay vốn ngân hàng…do đó, khi xảy ra tranh chấp, ngân hàng không có cơ sở pháp lý để xử lý tài sản thế chấp, thu hồi công nợ.

7/. Vấn đề thứ bảy: Phải xem xét đến khả năng rủi ro khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Một lời cảnh báo từ cuốn “Sổ hồng”, “Sổ đỏ” là: Ngân hàng đừng vội cho thế chấp trong những trường hợp sau đây:

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước chỉ được thế chấp tại các ngân hàng “để vay vốn” (theo Điểm d, Khoản 2, Điều 110, Luật Đất đai). Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê chỉ được thế chấp “để vay vốn sản xuất, kinh doanh” (theo Khoản 7, Điều 113, Luật Đất đai). Nếu cứ đúng như câu chữ quy định trong Luật Đất đai, thì việc thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ các nhu cầu khác như bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng hay phục vụ nhu cầu đời sống, kể cả vay vốn để học tập, xây nhà ở hay trị bệnh cứu người đều là trái luật.

Tuy nhiên, điều trên chỉ xảy ra đối với quyền sử dụng đất trống, còn nếu đất có nhà ở, có các tài sản khác gắn liền với đất thì vẫn được phép thế chấp cùng với bất động sản khác.

Cảnh báo 07 loại quyền sử dụng đất không được thế chấp:

1. Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Khoản 2, Điều 109, Luật Đất đai);

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 3, Điều 110, Luật Đất đai);

3. Đất thuê của Nhà nước trả tiền hằng năm (Điều 111; Điều 114 Luật Đất đai). Tuy nhiên nếu là người thuê lại đất này mà đã trả tiền cho cả thời gian thuê lại đất, đối với đất đã được đầu tư xây dựng xong kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì lại được phép thế chấp quyền sử dụng đất;

4. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 2, Điều 112, Luật Đất đai).

5. Đất đang có tranh chấp (Điểm b, Khoản 1, Điều 106, Luật Đất đai);

6. Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án (Điểm c,

Khoản 1, Điều 106, Luật Đất đai);

7.  Hết thời hạn sử dụng đất (Điểm d, Khoản 1, Điều 106, Luật Đất đai).

Qua thanh tra cho thấy nhiều Ngân hàng, Công chứng viên không hề “để ý” đến các quy định trên của Luật đất đai, Luật Nhà ở và Bộ Luật dân sự 2005 nên nếu xảy ra tranh chấp thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu do vi phạm pháp luật, ngân hàng sẽ không xử lý được tài sản để thu hồi nợ.

Trên đây là một số vấn đề cần rút ra qua thực tiễn thanh tra, nếu có nhu cầu nghiên cứu thêm về lĩnh vực này xin vào trang Web của Bộ Tư pháp theo địa chỉ:http://nghiepvu.moj.gov.vn và chọn mục Thanh tra (sau khi vào trang Web này xin bạn bấm phím F5 để cập nhật trang Web).  Cuối cùng, rất mong tiếp nhận những ý kiến phản hồi, trao đổi, chia xẻ kiến thức của các đồng chí, đồng nghiệp để cùng nhau xây dựng nghiệp vụ cho Ngành ngày càng hoàn thiện hơn. Thông tin phản hồi xin liên hệ theo địa chỉ của tác giả: Hoàng Quốc Hùng – Phó Chánh Thanh tra Bộ Tư pháp, Tel: 62739572 & 0913001513 & Email: Hunghq@moj.gov.vn./.

 Nguồn : http://moj.gov.vn

1-3 of 3